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内容摘要：在海外投资的大趋势下，优质投资标的十分紧俏，寰兴移民作为高净值人群全球资产配置的第一站，致力于海外投资、海外置业、海外移民、海外经商、海外留学、海外医疗、海外开户、海外保险、海外法律等咨询服务的平台，为高净值客户提供一站式海外资产配置咨询服务。
说到 海外资产配置，我们脑海里可能会浮现出一系列的问题——
其中问得最多的就是“ 我不出国住，也没有移民的打算，为什么要在海外买房？”
一般的回答都是，海外买房并不是一定要你去住，只是作为一种资产配置的手段，更多的是为了对冲国内房产的风险，有一定的租金收益，再有一定的升值空间就很好了…… 解释一大堆。
但很多人往往还是会陷入 居住和投资的矛盾中不能自拔。
直到我听了我朋友的投资理论：
现在国家对房地产的管控以及海外置业的问题。现在的新中产阶级，依靠工资很难积累更多财富。我的一个朋友，Lisa王，北京人，结婚8年，家庭年收入五六十万，平时吃喝玩乐用去一部分，剩下的一年能攒三十来万。我问她，平时看你上班的工资收入也不属于高净值人群，怎么在这几年能拥有那么多收入？
她说，其实就是看大环境，看局势。很多年前她就开始尝试海外投资，关注某国房产。她选房产只有一个标准， 租金是否能抵月供。有可以按揭购买的房子，就先锁定，用自己上班攒的钱去付首付，交房后进行出租，用租金抵月供，之后自己就不再管，也不考虑房价是否涨跌。
我问她现在在海外有多少套房子？她回答差不多已经有4套房子了。一年的租金在40万人民币左右。比起短期增值，她更看重的是现金流，等到退休时，按揭基本已全部还完，每年租金应该能够达到60万人民币，她就可以拿着这60万满世界去玩，把房子留给孩子。
Lisa的行动完美的诠释了，为什么购买海外房产以及以怎样的心态购买海外房产。
虽然“理财”已经成为这个社会的显学，但经历暴涨暴跌之后，我们不得不承认，很多人对理财仍有误解。理财的核心奥义并不是买到一只全线飘红的股票，也不是买到一套三年回本五年翻番的房子。
这些不过是在“撞大运”，未必能一生稳赚。所以，更严谨更科学更理性的理财，应该是制定你自己的“资产配置方案”。这已经成为全球高净值人群的共识，因为当你的财富越来越多时，对于如何发掘新的财富增长点，如何保持资产保值增值的需求就会越来越迫切。
房子只住不炒，政策限制房价激增
况且，目前在国内，也很少能找到三五年翻倍的机会，政策要求房价不允许涨幅过快。比较好的城市，限购也限售，短期内无法交易。所以，目前仅仅通过短暂的涨幅很难判断一个区域是否适合投资，需要站在更高的角度来判断投资的机会。
这也是为什么海外资产配置尤其是澳洲房产越来越吸引人的原因之一，因为他稳定的收益，良好的现金流和可观的租金回报。我们应该明白这是一项长期的投资策略，而非短期的“赚差价”，这是投资与投机的区别。
当意识到这一点后，关键就是我们如何去进行海外投资？
海外房产是作为资产配置的一方面
主要考虑三个因素
对冲风险，汇率，租金
三者加起来才是最终收益
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对 冲 风 险
购买海外房产的一个的作用就是对冲风险，资产分散，保值增值。也许收益不是很高，但是非常稳定。举一个不太恰当的例子，假设“中国市场”和“美国市场”的长期收益都是8%，标准差15%，但经验发现，每当中国市场上涨时，美国市场则下跌，反之亦然。那么，如果你持有100%“中国市场”或“美国市场”，投资结果均为“8%收益，15%风险”；但如果你投资50%“中国市场”+50%“美国市场”，投资结果就变成了“8%收益，0%风险”！鸡蛋不放在一个篮子的道理，同样适用在这。
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汇 率
汇率对房产投资的影响至关重要。例如，阿根廷从2017年到现在，房价涨幅大约200%，如果2017年买房，似乎两年房价翻了两倍，好像赚了很多，但从2017年至今阿根廷比索贬值220%。也就是说，如果2017年用美元购买一套阿根廷首都的房子，减去汇率的220%的贬值，看似房价翻了两倍，其实折算下来还亏损了20%。这样的例子非常多。因此，购买一个国家的资产，一定要关注这个国家的汇率情况，相比而言，发达国家货币汇率较稳定，更具有优势。
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租 金
考虑租金收益，由于国内房屋空置率虚高，甚至达到20%-30%，相对而言租金收益就比较差，好一点的能到3%，平均2%。但是很多海外房产投资租金年化收益超过5%甚至更高，如果5年投资周期，那就是25%以上的收益。
因此，最终决定是否考虑一个国家或者城市的时候，需要结合风险+汇率+租金这三点综合考虑。 同时，海外置业需要考虑多方面因素，如这个国家的发展情况，综合实力，经济发展，汇率稳定，租金收益，未来升值空间等。当然了，并不是每个人都能够对这些做出准确的判断，因此，购买海外房产之前，一定要咨询专业人士。
